GOWIN的投資記事本---Go, Win!: 我的投資歴程（十八）

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我的投資歷程（十八）

《股市人生2.0 + 半間房》

離開兆豐證券之後開始執行股市人生2.0，到保險公司、台大、醒吾⋯⋯等校園或是CFP朋友邀約演講「GOWIN投資模式」、在部落格寫文章⋯⋯，108年時徒弟（一位多次聽我演講分享的台大同學，我們亦師亦友）幫我設立了「古意Gowin-談股論今」粉絲專頁，同年6月再將「GOWIN投資模式」相關文章彙整編輯成書，此期間我也是一個「專職股市投資人」。

經過這幾年的操作，我的「市值總額」竟然跟離開兆豐證券時差不多！難道「GOWIN投資模式」已經不管用了嗎？

回顧這幾年下來，陸續操作過鴻海、友達、國泰金、東鋼、和益、欣興、華新、南紡、金寶、華南金、玉山金、永光、瑞軒、群創、光寶科、正新、東元、新纖⋯⋯等投資組合的股票都是分批獲利賣出，印象中好像只有新光金採取小賠的換股操作，在投資操作上算是小有斬獲，再加上每年領到的配股配息，以及目前持股包含『已長期投資十幾年的「玉山金」持續抱著、「面板雙虎」投資報酬率還不差、持股部位佔比不高的「正新」套牢中、使用「最熟悉投資法」小買一點的「福懋」也在成本附近』，這樣「市值總額」應該有所增加、穩健增值才是。

時間先拉到105年底的時候，當時陪一位好友持續看士林附近的房子，一天他打電話給我，說有一間離我住家不遠的中古公寓物件「開價1198萬、房屋權狀25.5坪、格局三房二廳，就在台灣科學教育館、天文館、美崙公園附近」，這物件是四樓建築的三樓黃金樓層，以我之前看房的經驗，在那附近25.5坪房子只開1198萬這樣的價位並不多見，比一般市場行情價低了有一成多，我便請他直接聯絡仲介約看。我們一起去看了之後，朋友覺得周邊環境不錯，旁邊又有新光醫院，還蠻適合他們一家4口，在考慮之後決定請仲介去跟屋主議價，不過此屋的土地持分有兩個地號，其中一個地號的土地持分是在國有財產署，另外，三位屋主中有一位是陸籍配偶，和屋主他們簽約時商議約定先由三位原屋主從國有財產署買回土地，再一併過戶到朋友名下以完成交易，契約隨著時間一步步往下執行，後來代書和仲介表示，法令規定陸配取得土地需三年後才能買賣過戶……..等問題（PS.礙於法令規定，當時簽約期間大約是15個月左右，所以直到期限到了仍難以成案），加上此時朋友又收到之前參加抽籤排隊板橋浮洲合宜住宅的「候補通知」，手上的金額有限，必須在合宜住宅新大樓和中古老公寓兩者之間做一選擇，考慮後他決定購買新大樓，只好放棄了這間也非常適合他們的公寓。

因為看屋和簽約整個過程我都參與其中，朋友確定不買後，仲介轉而找我，問我有沒有意願購買，我評估一下身上的現金及請設計師好友（PS.之前曾幫我裝潢設計過2次，早已經變成好朋友）陪我一起再去看一次，設計師看了之後也給了建議，認為這間房子地點相當不錯，原始建造和格局看起來也不錯，簡單量測後說室內空間應該有28坪（PS.權狀約25.5坪），他跟我解釋像這種四十年老舊公寓的前後陽台可能都沒計入權狀內，一般正常的老公寓扣掉樓梯間後，像這間室內坪數應該是不到24坪，可是卻有28坪多，比原來房屋的權狀大約增加4坪左右，部分土地在國有財產署的問題可以等日後再買回即可，如果現在手上現金足夠的話，是可以考慮買下來，只要做一個重新設計規劃，應該可以整理的很OK，到時候可以自用，也可以考慮出租增加一點固定收入。經過幾天思考後，決定請仲介跟屋主議價，最後也議到了一個還不錯的價格（PS.離朋友簽約當時已過了一年多，或許三位屋主也有點急著出售，加上還有超過2/3土地持份仍在國有財產署，最後議到算是便宜的成交價，不過每半年需付租金給國有財產署，一個月租金約5600元左右，租金會隨著公告地價逐年上漲而調升），在107年以500多萬（含仲介費用）買下。過戶完成後接著輪到設計師好友上場，經過半年多的設計裝潢和施工，合計花費大約140萬左右（PS.尚包含客廳和三間臥室共四台變頻冷暖分離式冷氣、整套廚具、數位恆溫熱水器⋯⋯等，如果是找一般不認識的設計師裝潢設計，費用應該會衝到180萬以上，甚至可能超過200萬，真的相當感謝這位設計師好友的鼎力相助）。

黑天鵝再次現蹤：

109年1月底農曆過年時的「市值總額」比前一年增值了將近30%，也做好減碼降重的準備，過完年開紅盤準備開始分批獲利放進口袋，但事與願違，過年期間竟然爆發了新冠肺炎（武漢肺炎，股市黑天鵝），開紅盤當天大跌，手中的股票市值大幅縮水，接著竟造成全世界的股災，全球股市大跌，美國也發生了有史以來的熔斷熔斷再熔斷，台股也直接從12000點左右往下跌，發生了大幅度融資追繳斷頭，指數急速下跌到8523點才出現止跌反彈，自己在這段期間市值也蒸發不少，跌破十年線後繼續勇敢加碼一些，遵循我們書中所說的分批加碼增加持股比重，雖然把前一年股票增值的30 %全部還給市場，不過在國安基金宣布進場下，盤勢也開始出現強力反彈，手中的股票市值也一步一步回升，從03/19最低點8523一路上漲，經過這波股災的大幅修正之後又強力反彈，自己心中對盤勢的看法也做了些修正，在市值總額大幅回升後，也在11,500點左右開始分批減碼，把持股比重降低、提高了現金的部位，避免大盤再度修正跌下來，心想若再跌至10,000點附近，再伺機尋找好股票加碼，不過盤勢並不如自己所預期，過了12682歷史高點後仍持續往上走，尤其是當時持股佔比較高的「鴻海、面板雙虎」賣得過早，錯失了一次資產大幅增值機會。

「市值總額，差不多」癥結所在：

5年多下來，日常的基本生活費用、每年的保險費，加上3年多來支付給國有財產署土地租金⋯⋯等必須的花費，扣除掉108年年中開始把房屋出租的收入，應該有百萬、再加上107年、108年購屋金和裝潢費用，可能就是這5年多下來的「增值金額」，應該也就是目前「市值總額」和5年多前差不多的癥結所在。這5年下來的增值幅度只能算是差強人意，並不算理想，而109年的盤勢預判錯誤、操作策略不夠精進，正是這5年來自己最該改善的地方，我想。

接下來的努力目標：

目前手中的投資組合包含「電子、金融、傳産」等不同類股，自己具相當信心，期待不久的將來便可以「開花結果」，繼續創造穏健增值！利用股票投資增值把還在國有財產署的土地買回來，這樣才是真正完整的一間房，未來若有機會都更也才能換到一間坪數完整的新屋！

PS.我比較偏好中古公寓的房子，一是因為錢沒那麼多，通常公寓每坪的單價比大樓便宜，二是因為同樣的權狀坪數其可使用的空間比大廈（公設比高）多出許多，所以只要地點不錯，看起來愈舊愈好，因為這樣可以議價到更理想的價格，雖然得花上一筆不小的裝潢費，卻可以把原本的老舊宅，在重新設計後變成自己心中安全又舒適的小豪宅，加上未來還有「都市更新」的可能性，讓資產多一個增值的機會，儘管都更並不容易。