2022年9月1日 星期四

《方便閱讀,分成兩篇》淺談年輕人的「房」事困擾 1

 

 【 淺談年輕人的「房」事困擾 1 】


之前演講分享時,常有年輕朋友提到,看到新聞報導說在大台北買房要不吃不喝15年、20年,就有點沮喪⋯⋯⋯⋯,「買房」這件事對年輕人來說,好像快變成一個遙不可及的夢想。


「買房」這件事,算是人生大事之一,尤其是想在雙北市購屋的年輕朋友,大多數的人應該都是必須長期背負房貸的負擔,若沒有事先做好規劃,只是心急為了買房而貸款買房,恐怕會是痛苦的開始,當然,如果有父母家人大力資助,自己也具備一定的經濟能力,已達到下方的「買房632原則」,我會鼓勵「租不如買」,至少有下列幾個理由:

第一、國人有土斯有財的觀念,「房子」不但是一個有價值的資產,若從這幾十年的歷史來看,更是一個保值增值的資產。

第二、人總有一天會變老,老人在租屋市場所受到的待遇相對不友善,擁有自己的房產後,才不會有那種房東可能調高租金或是哪天想把房子收回去,讓人居住不安心的擔心感。

第三、「買房」後,會強迫自己精省開支,房貸雖是負債,卻也是一種變相的儲蓄。

第四、可以打造一個真正屬於自己的理想窩,讓生活起居更加舒適安心,進而讓人有踏實感更有目標感。

第五、房產也可以當成未來退休養老金(以房養老)的來源之一。


我從一些朋友和自己買房的經驗中,得出一個購屋時減低壓力的「買房632原則」:


《 6 》:【 身上的錢至少要達到「房價總額、裝潢、家電、傢具」合計金額的6成 】

一般來說,購屋的「自備款」通常在3成左右,而有了這3成的「自備款」只是購屋基本要件,如果只積累到「自備款」金額就直接購屋,萬一突然發生「被離職」狀況時,「繳房貸」這件事將變成一大負擔,若身上的錢(PS.夫妻合計、家人贈予幫忙都算)已累積超過「房價、裝潢費、家電、傢具」合計金額的6成以上再購屋,這樣在扣掉3成左右的頭期款以及金額可適時調整的裝潢、家電、傢具⋯等費用後,就算發生突發狀況,身上剩餘的錢也足以支付每月的還款金額和日常生活所需的費用,房貸壓力自然能減輕許多,當然頭期款也可以支付4成或更高一些,來降低每個月的還款金額,可視自身狀況保持資金的彈性運用。

舉例來說,預計未來想買1000萬左右的房子,加上裝潢、家電、傢具⋯⋯等費用假設是200萬,就必須努力將存款累積到720萬,才有達到上述金額的6成,這樣對購屋後各項支出的壓力會減輕很多,日後隨著薪資增加或是投資增值,當身上資金逐漸增多時,可再還掉一些貸款、適時減輕房貸負擔⋯⋯。


《 3 》:【 每月還款金額不要超過固定收入的3成 】

未來持續有固定收入(ex.每月薪水、股利、或是其他固定收入)這件事,對購屋者來說相當重要,而每個月繳納的房貸金額勿超過固定收入的3成,因為除了房貸之外,還有其他的生活支出費用,若有小孩,又會多出一筆費用。

先來看我自己在民國100年時買房的過程故事(PS.這是在87年買回住家土地持份後的再次買房),99年時,看到信義房屋和永慶房屋的廣告單上同時有一間「士林行政中心附近、權狀28坪、邊間二樓、三房兩廳一衛、總價1498萬元」的公寓,大約3個月後廣告單上的價格變成1398萬,又過了一段時間,再次看到廣告單已降價至1298萬。

我和認識的房仲朋友聊天時也聊到了這一間,後來這位仲介朋友便聯絡上屋主,打電話給我問我有沒有興趣看一下?我回說:只是單純聊聊,我幫你問一下正在找房子的朋友,看看他們有沒有興趣,後來有一位朋友去看,但媽媽沒有很喜歡便作罷。

又過了一陣子後,再次看到信義房屋的廣告單上的價格又下降,變成了1198萬,此時引起了我的關注(PS.自己在經過97年金融海嘯洗禮後資產大幅回升,也有資產配置的想法),打電話給房仲朋友,他說他去了解一下再回覆我。後來得知,屋主有兩位、銀行貸款繳得相當吃力、急著想賣掉,問我要不要去看一下格局屋況?我說OK(PS.當時心想,反正看房子又不必花錢)。

安排好某天下午第一次看屋,看過後覺得格局不錯但屋況老舊、一兩處的地磚有些隆起、浴缸排水有漏水問題(PS.一樓鄰居反映過幾次,但屋主想出售便不想處理)、由於是邊間,長年日曬雨淋下,有一面牆壁出現輕微壁癌現象,之後又看了第二次(PS.也是下午),後來再去看了第三次(這次是晚上)。

彙整了心中所有的問題,隔幾天後打電話給設計師朋友,稍加描述屋況、地磚隆起、壁癌、衛浴漏水⋯⋯等,把心中疑問一一請教他,設計師朋友表示老房子有這些問題很正常,應該都可以處理,變數較大的是壁癌問題得現場看看。

後來,房仲朋友問我想不想買?多少錢會想買?我回他,如果1000萬以內的話就買,最後議到算是不錯的價格,房價加上仲介費用合計約988萬(PS.身上的現金加上股票市值超過此金額)。

貸款500萬、二十年期本息平均攤還,印象中貸款利率大約是1.75%上下,每月還款金額2萬4仟元左右,老屋裝修費用約花100萬(格局不變,地磚、水電管線和衛浴更新、壁癌處理、重新油漆、木工⋯⋯等工程)。

而當時營業員工作的薪水並不固定,業績好的時候領較多、業績差的時候領的少,所幸有股息收入cover,但每月的房貸還款金額有時會超過薪水的一半以上,加上日常生活開銷,也曾造成些許的心理壓力。


《 2 》:【 至少提早2年認真多看房多比較 】

我很喜歡看信義房屋、永慶房屋十多年前那種很大張的房屋廣告單,它們會區分「電梯大樓、公寓、店面、透天宅」和標註「士林、劍潭、天母、社子、石牌」不同區域,讓人一目了然各區域中不同物件的價格區間大概是多少⋯⋯,十幾年前就有朋友想買士林住家附近的房子,找我一起陪看,後來也陸陸續續陪其他朋友看房,累積了不少看房的經驗和心得,也和房屋仲介越來越熟變朋友般,後來自己買房,就是透過仲介朋友順利議到理想價格的房子。

我覺得想買房的話,至少在購屋前2年就得開始多多看房(PS.看房需花時間但花不到什麼錢)累積經驗,再從不同物件的原有格局、周邊環境、生活機能、交通便利性⋯⋯等各方面分析比較,會比突然急著找房買房更清楚自己心中理想的物件。

房屋仲介比我們掌握更多的房屋相關資訊,對我們想買房的人來說能提供不少的幫助,跟他們保持聯繫,在聯絡溝通時也會更加瞭解某區域物件的合理行情價格,有適合的物件也能早一步通知我們⋯⋯⋯等,這些都算是買房前須做好的相關準備。

PS.找一位誠懇耐心幫你圓夢的房屋仲介,而不是那種只想做你生意想立即成交的,看個幾次房應該就可以分辨出來。


購屋是一筆大支出,千萬別在存款不足的情況下為了買房而買房,可以暫採取「先養房東、未來再養房(先租後買)」策略,急不得!

在累積資金方面,不能只是把多年的存款放在銀行領利息,目前的利率相當低,錢只會越來越薄,光是想打敗通貨膨脹就會變成是一場不可能達成的任務,更遑論想累積到一筆購屋基金,我們除了藉由「投資自己,提升專業能力在工作上幫自己加薪」之外,在尚未達成上述「買房632原則」的「6」條件前,運用手上的存款以存股台股方式來累積資金是一個可行的方式,我說的並非短期的買賣投機交易,而是長期投資。

就我自身累積資金的過程,做生意我不會也不懂,「不熟的不碰」是我做投資時的基本原則,所以每當有朋友找我做投資時,我都是直接拒絕,而現今能夠擠進收租一族,跟「投資股票」脫離不了關連,它絶對是我長期累積資產的重要來源之一。

我所謂的「投資股票」,並不是隨便找支股票亂買一通,藉由「長期投資(存股)來累積存款」!剛開始存股時,持續買進存起來,可以先傻傻一張一張逐步「存股」,或是利用零股買進存起來也可以,並體認「套牢是未來獲利之母」這句話,當手上閒錢較多時或股價較低時就多買一點,不要去管股價的上漲下跌,千萬不要存個三張、五張時,就想要來回做差價賺那種蠅頭小利,而是等累積存到「一定數量(ex.累積有八十、一百張)」後,再運用「另類存股」方式操作、穩健增值、一步步積累買房基金。

PS.準備進入股市投資前,請先閱讀「GOWIN投資模式(另類存股術)」這本台股參考書。


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