【 淺談年輕人的「房」事困擾 】
之前演講分享時，常有年輕朋友提到，看到新聞報導說在大台北買房要不吃不喝15年、20年，就有點沮喪⋯⋯⋯⋯，「買房」這件事對年輕人來說，好像快變成一個遙不可及的夢想。
三、四十年前那個時代，我們上一代他們的薪水雖然不高，不過當時房子和土地不怎麼值錢，省吃儉用存錢存個幾年或是再加上利用標會來購置房產，好像並不會太難。然而這二、三十年來，大台北地區的房價漲幅相當大，最近幾年連中、南部的房價也是漲了不少上來，如今「買房」這件事，對一個不靠家裡幫忙而完全靠自己打拼的年輕人來說，真的是有點辛苦。
有許多的年輕朋友在雙北市努力打拼工作，把「買房」當成一個目標，由於剛起步階段的薪水並不高，常被每個月的租金和日常生活開銷壓得喘不過氣，不少人逐漸放棄了這個目標，甚至有些朋友變成月光族，實在有些可惜。
試試「GOWIN投資模式」書中給年輕小資族四個初步簡單的理財規劃建議：
二、「儲蓄」：秉持貨比三家不吃虧的精神、省吃儉用、錙銖必較、努力儲蓄，先由小錢一步一步慢慢存起來，養成「先儲蓄、後花費」的習慣，時間久了便可累積到一定金額，再經由正確的投資把錢放大。
「買房」這件事，算是人生大事之一，尤其是想在雙北市購屋的年輕朋友，大多數的人應該都是必須長期背負房貸的負擔，若沒有事先做好規劃，只是心急為了買房而貸款買房，恐怕會是痛苦的開始，當然，如果有父母家人大力資助，自己也具備一定的經濟能力，已達到下方的「買房632原則」，我會鼓勵「租不如買」，至少有下列幾個理由：
第一、國人有土斯有財的觀念，「房子」不但是一個有價值的資產，若從這幾十年的歷史來看，更是一個保值增值的資產。
第二、人總有一天會變老，老人在租屋市場所受到的待遇相對不友善，擁有自己的房產後，才不會有那種房東可能調高租金或是哪天想把房子收回去，讓人居住不安心的擔心感。
第三、「買房」後，會強迫自己精省開支，房貸雖是負債，卻也是一種變相的儲蓄。
第四、可以打造一個真正屬於自己的理想窩，讓生活起居更加舒適安心，進而讓人有踏實感更有目標感。
第五、房產也可以當成未來退休養老金（以房養老）的來源之一。
我從一些朋友和自己買房的經驗中，得出一個購屋時減低壓力的「買房632原則」：
《 6 》：【 身上的錢至少要達到「房價總額、裝潢、家電、傢具」合計金額的6成 】
一般來說，購屋的「自備款」通常在3成左右，而有了這3成的「自備款」只是購屋基本要件，如果只積累到「自備款」金額就直接購屋，萬一突然發生「被離職」狀況時，「繳房貸」這件事將變成一大負擔，若身上的錢（PS.夫妻合計、家人贈予幫忙都算）已累積超過「房價、裝潢費、家電、傢具」合計金額的6成以上再購屋，這樣在扣掉3成左右的頭期款以及金額可適時調整的裝潢、家電、傢具⋯等費用後，就算發生突發狀況，身上剩餘的錢也足以支付每月的還款金額和日常生活所需的費用，房貸壓力自然能減輕許多，當然頭期款也可以支付4成或更高一些，來降低每個月的還款金額，可視自身狀況保持資金的彈性運用。
舉例來說，預計未來想買1000萬左右的房子，加上裝潢、家電、傢具⋯⋯等費用假設是200萬，就必須努力將存款累積到720萬，才有達到上述金額的6成，這樣對購屋後各項支出的壓力會減輕很多，日後隨著薪資增加或是投資增值，當身上資金逐漸增多時，可再還掉一些貸款、適時減輕房貸負擔⋯⋯。
《 3 》：【 每月還款金額不要超過固定收入的3成 】
未來持續有固定收入（ex.每月薪水、股利、或是其他固定收入）這件事，對購屋者來說相當重要，而每個月繳納的房貸金額勿超過固定收入的3成，因為除了房貸之外，還有其他的生活支出費用，若有小孩，又會多出一筆費用。
先來看我自己在民國100年時買房的過程故事（PS.這是在87年買回住家土地持份後的再次買房），99年時，看到信義房屋和永慶房屋的廣告單上同時有一間「士林行政中心附近、權狀28坪、邊間二樓、三房兩廳一衛、總價1498萬元」的公寓，大約3個月後廣告單上的價格變成1398萬，又過了一段時間，再次看到廣告單已降價至1298萬。
我和認識的房仲朋友聊天時也聊到了這一間，後來這位仲介朋友便聯絡上屋主，打電話給我問我有沒有興趣看一下？我回說：只是單純聊聊，我幫你問一下正在找房子的朋友，看看他們有沒有興趣，後來有一位朋友去看，但媽媽沒有很喜歡便作罷。
又過了一陣子後，再次看到信義房屋的廣告單上的價格又下降，變成了1198萬，此時引起了我的關注（PS.自己在經過97年金融海嘯洗禮後資產大幅回升，也有資產配置的想法），打電話給房仲朋友，他說他去了解一下再回覆我。後來得知，屋主有兩位、銀行貸款繳得相當吃力、急著想賣掉，問我要不要去看一下格局屋況？我說OK（PS.當時心想，反正看房子又不必花錢）。
安排好某天下午第一次看屋，看過後覺得格局不錯但屋況老舊、一兩處的地磚有些隆起、浴缸排水有漏水問題（PS.一樓鄰居反映過幾次，但屋主想出售便不想處理）、由於是邊間，長年日曬雨淋下，有一面牆壁出現輕微壁癌現象，之後又看了第二次（PS.也是下午），後來再去看了第三次（這次是晚上）。
彙整了心中所有的問題，隔幾天後打電話給設計師朋友，稍加描述屋況、地磚隆起、壁癌、衛浴漏水⋯⋯等，把心中疑問一一請教他，設計師朋友表示老房子有這些問題很正常，應該都可以處理，變數較大的是壁癌問題得現場看看。
後來，房仲朋友問我想不想買？多少錢會想買？我回他，如果1000萬以內的話就買，最後議到算是不錯的價格，房價加上仲介費用合計約988萬（PS.身上的現金加上股票市值超過此金額）。
貸款500萬、二十年期本息平均攤還，印象中貸款利率大約是1.75%上下，每月還款金額2萬4仟元左右，老屋裝修費用約花100萬（格局不變，地磚、水電管線和衛浴更新、壁癌處理、重新油漆、木工⋯⋯等工程）。
而當時營業員工作的薪水並不固定，業績好的時候領較多、業績差的時候領的少，所幸有股息收入cover，但每月的房貸還款金額有時會超過薪水的一半以上，加上日常生活開銷，也曾造成些許的心理壓力。
再來看看兩位小時候住（租）在士林的鄰居（小我十多歲、當年認識他們是小六、國二，至今已有30年）他們的「房」事故事：
第一位鄰居朋友屬於刻苦耐勞型，生性節儉，退伍後即進入職場工作，租屋十多年，十多年來搬了好幾次家（板橋、北投、中山、劍潭⋯⋯），都是以「租金便宜」作為優先考量，強迫妻小一起忍受空間較小、周邊環境較差、生活機能普通⋯⋯以存下更多錢（PS.夫妻感情很好，有買房共同目標，對此並不以為意），藉由考取專業證照為自己加薪、努力工作存錢之外，也拿一部份存款長期投資股票。
大約五年前（36歲時）在新北買房，房價大約800萬左右，跟銀行貸款金額300萬，不到房價的4成，每月還款金額也不到固定薪水的3成，加計家裡日常開銷、小孩教育費用，也沒有造成經濟方面的壓力。
後來父母贊助他一點，又還掉了一些貸款，聽他說他們那邊房價比五年前漲了不少，這位朋友應該再過幾年便能完全苦盡甘來還清貸款，是一個先苦後甘的範例。
另外一位鄰居朋友，住過的地方沒有上一位朋友來得多處，但「精彩」不少！
他們家從他很小的時候就租在士林，大多的時間都是以租屋為主（士林、蘆洲、社子），心中渴望未來擁有自己的窩，退伍後特別留意房價的資訊，在租屋過程中，曾以長輩的積蓄作為頭期款在蘆洲買了一間電梯房，但住了幾年後的住家有所增值，決定先獲利了結（賣掉），把原本的自住宅當成商品在交易（PS.同住的母親不是很支持這樣的做法，但朋友跟母親表示房價漲了許多，可以先賣掉等跌下來再買回來⋯⋯等，最後伯母還是同意了），再回到繼續租屋。
吃到甜頭之後，認為已做了很多房地產相關功課，又曾在北投、桃園投資買房賣房過，這兩次就沒什麼甜頭可言，好幾年前就一直租在社子，也時時留意從小居住的士林房價。
大約2年多前（43歲時），找到一間開價並沒有很高，也適合一家五口同住，離士林捷運站走路大概20分鐘左右（公車站牌三站）、權狀約34坪、三房兩廳兩衛一室的中古公寓，仲介公司的開價是1298萬，經過一番議價，最後以1100萬買到。
因為貸款成數較高（PS.想留一些錢在手上投資股票），所以在裝潢上採取比較簡單的方式，基本格局不動，但水電、地磚、大門和衛浴更新、再加上簡單的天花板和油漆⋯⋯，也花了一筆錢。
去年底社區有部分鄰居對自主都更感興趣，這位朋友更是樂意都更，改變了之前投機買賣的心態，決定全力往都更方向前進、努力推動，如果未來幾年後能夠順利完成，價值至少增加一倍以上。
不過由於每月房貸還款金額超過夫妻薪水的4成以上，加上扶養小孩、日常生活開銷⋯⋯，在經濟負擔方面也產生不小的壓力。
所以，把每月還款金額控制在固定收入的3成，在生活上比較不會造成過大的負擔。也許有人覺得可以把房貸期限拉長到三十年，甚至四十年，或是利用寬限期⋯⋯等方法來降低每月還款金額，但還款期限拉長必須付出更多的利息、而寬限期過後，每月本息平均攤還款金額倍增，利息也增多，這樣真的有比較划算嗎？或許會有朋友認為，如果把每年通膨的因素考慮上去，其實所增加的利息應該也還好，但我個人可能比較LKK，在理財規劃方面也比較保守，並不建議這麼做，當然每個人的狀況不盡相同，如果在仔細考量後，認為貸款期拉長到三十年或利用寬限期的做法較為適合，也沒有什麼不可以。
《 2 》：【 至少提早2年認真多看房多比較 】
我很喜歡看信義房屋、永慶房屋十多年前那種很大張的房屋廣告單，它們會區分「電梯大樓、公寓、店面、透天宅」和標註「士林、劍潭、天母、社子、石牌」不同區域，讓人一目了然各區域中不同物件的價格區間大概是多少⋯⋯，十幾年前就有朋友想買士林住家附近的房子，找我一起陪看，後來也陸陸續續陪其他朋友看房，累積了不少看房的經驗和心得，也和房屋仲介越來越熟變朋友般，後來自己買房，就是透過仲介朋友順利議到理想價格的房子。
我覺得想買房的話，至少在購屋前2年就得開始多多看房（PS.看房需花時間但花不到什麼錢）累積經驗，再從不同物件的原有格局、周邊環境、生活機能、交通便利性⋯⋯等各方面分析比較，會比突然急著找房買房更清楚自己心中理想的物件。
房屋仲介比我們掌握更多的房屋相關資訊，對我們想買房的人來說能提供不少的幫助，跟他們保持聯繫，在聯絡溝通時也會更加瞭解某區域物件的合理行情價格，有適合的物件也能早一步通知我們⋯⋯⋯等，這些都算是買房前須做好的相關準備。
PS.找一位誠懇耐心幫你圓夢的房屋仲介，而不是那種只想做你生意想立即成交的，看個幾次房應該就可以分辨出來。
購屋是一筆大支出，千萬別在存款不足的情況下為了買房而買房，可以參考上面那位吃苦耐勞的朋友先苦後甘的做法，暫採取「先養房東、未來再養房（先租後買）」策略，急不得！
在累積資金方面，不能只是把多年的存款放在銀行領利息，目前的利率相當低，錢只會越來越薄，光是想打敗通貨膨脹就會變成是一場不可能達成的任務，更遑論想累積到一筆購屋基金，我們除了藉由「投資自己，提升專業能力在工作上幫自己加薪」之外，在尚未達成上述「買房632原則」的「6」條件前，運用手上的存款以存股台股方式來累積資金是一個可行的方式，我說的並非短期的買賣投機交易，而是長期投資。
就我自身累積資金的過程，做生意我不會也不懂，「不熟的不碰」是我做投資時的基本原則，所以每當有朋友找我做投資時，我都是直接拒絕，而現今能夠擠進收租一族，跟「投資股票」脫離不了關連，它絶對是我長期累積資產的重要來源之一。
我所謂的「投資股票」，並不是隨便找支股票亂買一通，是藉由「長期投資（存股）來累積存款」！剛開始存股時，持續買進存起來，可以先傻傻一張一張逐步「存股」，或是利用零股買進存起來也可以，並體認「套牢是未來獲利之母」這句話，當手上閒錢較多時或股價較低時就多買一點，不要去管股價的上漲下跌，千萬不要存個三張、五張時，就想要來回做差價賺那種蠅頭小利，而是等累積存到「一定數量（ex.累積有八十、一百張）」後，再運用「另類存股」方式操作、穩健增值、一步步積累買房基金。PS.準備進入股市投資前，請先閱讀「GOWIN投資模式（另類存股術）」這本台股參考書。
對年輕朋友「雙北買房」的看法：
新聞中在雙北市買房要不吃不喝15年、20年，或是需要更多年的報導，似乎有點過度的危言聳聽，難道現在的年輕人只能設定買「大安區、30坪以上、新大樓（室內面積須扣掉大約3成左右的公設，真正可使用面積小了很多）」嗎？為什麼不能考慮雙北市其它房價較低區域的「中古公寓（公設比低、有的前後陽台還沒計入權狀內，真正可使用的面積大）」呢？
年輕人活動力佳，住公寓爬樓梯還可以當成運動練腳力，有什麼不好呢，更可以省下每個月的管理費（長年累積下來也是一筆不小的數字），我身邊有好多位比我年長且有錢的長輩朋友，從年輕到現在他們也都是住在公寓啊，如果很多長輩朋友都可以住公寓幾十年，為什麼年輕人非得選擇買（住）大樓呢。
就我和朋友看房和近幾年買房的經驗，我們以地點較熟悉、也較瞭解未來增值性的士林為例，權狀23～30坪的二到三房公寓（PS.基本上四樓五樓會比二樓三樓價格低一些），只要多花些時間看房多比較，1000萬元左右買得到，雙北市中比士林房價更低的其他區域，總價在1000萬以下的房子應該也不少。
不吃不喝多少年才能買得起雙北房產的這類報導，硬是要把年輕人教育成一定得買新電梯大樓居住才舒適，或是有許多所謂的「房產專家」，一再鼓勵慫恿存款相對不足的年輕人，要買就買電梯大樓、不要買中古公寓，這類的言論真是令人匪夷所思。
我覺得年輕朋友第一次買房，尤其在資金相對有限下，必須先瞭解：
在錢沒那麼足夠的前提下，只要地點不錯（ex.交通方便、生活機能佳、未來具增值性⋯⋯等），可以先以中古公寓（ex.若以居住寧靜度和增值性來說，選擇大馬路後面第一排的公寓會比正馬路的房子便宜、居住起來也會比正馬路的房子安靜許多，由於也是臨近大馬路，相對未來都更的機會也高）作為考量，就我自己幾次的購屋經驗，屋況老舊反而更有機會議價到更低的價格，雖然得花上一筆不小的裝潢費用，卻可以把原本的老舊宅，重新設計成自己心中安全又舒適的小豪宅，加上雙北三、四十年以上的老公寓，未來「都市更新」的可能性又比其他縣市更高，也算是幫自己增加了一個未來資產倍增的機會，儘管都更並不是那麼容易。
年輕人辛苦打拼累積到一定存款後買房（第一次買房），未來可能還會有第二次的換屋，可以「先求有再求好、先由小再轉大、先公寓再電梯大樓、先新北再台北⋯⋯」，不必局限在第一次買房就得「一次到位」！
2018年3月時我曾寫了這篇《 年輕世代的四不一沒有 》文章 ～ 年輕朋友因低薪所致而「不敢結婚、不生小孩、不買房（買不起自住房）、不買車（買不了車）」、「沒有投資理財規劃或是長期投資股票（只著重在短線投機交易或是以小搏大的權證、期貨、選擇權⋯⋯等衍生性金融商品）」。
四年過去了，如果四年前你看過文章，而現在的資產並沒有比四年前增加甚至還縮水，就必須花點時間好好仔細想想問題出在哪裡？
「購屋」，須循序漸進；「投資」，則要儘早開始！越早「投資」可以放大時間複利效果，以前自己在穩健增值的「GOWIN投資模式」尚未成型時，靠著努力工作及不斷投資自己加強專業提升薪資，也讓自己的資產逐步增加，現在，「GOWIN投資模式」已彙整成書，想要買房的年輕小資族朋友更多了一本投資台股的參考書，可藉由投資台股讓資產穩健成長，再加上薪資隨著時間逐年增加，一步一步累積到頭期款、裝潢費⋯⋯等購屋基金，「買房，真的不會只是個遙不可及的夢想」！
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