我的「房」事，未完待續！

 【 我的「房」事，未完待續！ 】

有位朋友，年紀大我幾歲，她比我更早進入證券業當營業員，年輕的時候非常認真做業績，歴經76～79年的大多頭行情，當時在股票市場有賺到一些錢，加上不錯的業績獎金薪水，身上累積一筆錢，當年（房價低）可以不用貸款買房卻仍以租房子為主⋯⋯⋯，不過台北房價這二、三十年來的漲幅相當大，跟以前的房價相比之下，反而變成買不下手或是需要貸款，所以還是沒買房。

另外有一位從小到大的好朋友，也是我的鄰居，他為人海派大方，從小就很喜歡找朋友一起去玩賭博性電動，父親過世後繼承了一些房地產，賭性堅強又不是很懂股票市場，近年來玩股票和期貨賠了不少錢，賣掉好幾間房子和一些土地。

大多數的朋友努力打拼想買一間屬於自己的窩，當然也有人一輩子都不需煩惱買房這個問題，也有的是像上面第二位朋友（我從小到大的鄰居）一樣把繼承的房產變賣掉⋯⋯，至於「買房或租屋何者較優」這個問題見仁見智、因人而異、也沒有絕對的對與錯。若是我，會以「買房」為優先考量，雖需房貸卻是一種強迫自己精算收支、儲蓄和努力打拼的方式，未來年紀大了也不必擔心租房不易的問題，況且房子還有增值的可能性。

每個人都有屬於自己的「房」事故事，來看看我的「房」事歷程：

我比無殻族或北上租屋者幸運：

從小單親，民國85年時媽媽去天上作仙了，留下「兩」間房子給我，一間是「只有建物卻沒有土地的士林公寓（現在住的）」，另一間是「淡水天元宮附近的電梯華廈」。

士林這間房子是我從小住到大的「家」，沒有土地持份並不能算是完整的一間房（應該只能算是半間房），若是未來有緊急資金需求時，很可能連銀行都貸不到款，所以下定決心一定要想辦法把土地買回來，日後才有價值。

第一次買房（買回所屬的土地持份）：

87年時，請教當時處理住家這邊的代書，土地持份買回來的相關事宜及所需費用大約是多少錢。

剛開始代書跟我說過戶很麻煩，地主必須另外給建商一點土地持份，地主恐怕不會願意（PS.以前蓋房子建商跟地主似乎有不少類似的問題），接著說乾脆把房子賣給她好了，沒有土地沒關係，她願意以250萬元跟我買。

我依稀記得，當下我聽到她這麼說，還蠻不高興的回她，我是找你辦土地過戶的事，要讓你賺代書費，而不是想把房子賣給你，請你先把這件事搞清楚。代書明白我不可能賣給她，幫我查詢相關事宜之後回報給我，我心中便有了辦理過戶相關費用的底，後來就找地主（叔公）談。

我直接跟叔公說，當年媽媽跟您買這間房子的時候，土地一直沒有過戶，這樣您每年繳地價稅，我也很不好意思，您年紀也大了，我找代書來辦一辦過戶，您一毛錢都不用出，辦理過戶完成後的尾款（PS.二、三十年前當初的總價大約是五十多萬元，尾款十萬元尚未付清），我另外再加兩倍給您，不過您一生一次優惠的自用住宅土地增值稅率要讓我用，這樣我的錢才夠，才能省一些費用，當時叔公年事已高，考量之後認為以後再賣房（PS.剩下一間，留給小孩自住使用）的可能性幾乎是微乎其微，就這樣，在相談甚歡下完成房子過戶的工作，相對地，我身上的現金也所剩不多。

但這間是從小住到大的「家」，而且是媽媽留下來給我的，就算花了手中大部分的資金，我也一定要讓它的產權完完整整、清清楚楚。如果我不早日把房子問題處理好，萬一以後必須和叔公的兩個女兒處理，或許問題會變得更加複雜許多，未來所需付出的金額可能會更高（PS.土地價值會隨著時間逐漸增值）。

賣房：

接著，思考未來搬到淡水住的可能性應該不大，幾番思考在大展證券上班相當穩定，工作地點應該還是會在台北，更加確定自己不可能去淡水那間華厦住。因為光是從那裏（PS.離淡水捷運站有好遠一段距離）要到台北上班，交通上至少得花一個半小時，一天來回的時間就必須花到三個小時以上，如果一直把一間自己用不到的房子擺在那邊，日後房子一定會舊得更快，到時候這邊修那邊修反而更加麻煩，加上手上也沒什麼多餘的現金投資股票，決定把淡水的房子賣掉！

附近鄰居得知我有售屋想法，和我議價後成交，雙方簽約後我便順利取得約300萬左右的現金。心中告訴自己，也跟天上的媽媽承諾，未來我一定會在我們士林買一間回來！

88年，賣掉淡水房子換得300萬左右的現金進行投資，自己也不斷精進股市相關專業能力，投資過程中雖有起有落，但在賺多賠少下，資產逐漸累積，94年時，一位把我當成自己弟弟的牙醫師好朋友，鼓勵我應該重新裝潢一下老舊的住家，住起來才會舒適，並超有義氣地把他位在士林閒置的房子借我住，裝潢過後住家煥然一新，也讓自己在投資上的思緒更加清晰，相當感謝他們夫妻。直到97年發生全球金融海嘯，又狠狠跌了一大跤，所幸跌深後的反彈回升也很快，手中資金順利超越海嘯前水準，加計不錯的業績獎金，手上股票加上現金存款的市值總額已比88年賣房那時多出好多倍！

第二次買房：

有兩位對我相當照顧的資深同事（朱副總和洪協理），朱副總是非常資深的超級營業員，告訴我非常多以前沒經歷過的台股演進史，人非常Nice，走過幾十年的證券歲月，她看過太多太多客戶在股票市場串起又散落，不少人崩落之後就再也爬不起來；而洪協理是公司的財務主管，也是我進入大展的面試主考官，常常會教導我一些做人處事的道理，她們告訴我股市賺到錢一定要做資金配置，像她們就是把賺到的錢轉一些去買房。

100年時，從房仲公司的廣告單中，看到住家附近有人欲出售一間2樓邊間28坪的三房公寓。自己心想若持續把賺到的錢全部投入股票市場，要是再來一次「金融海嘯」或「股市黑天鵝事件」，資產恐又再度大幅縮水，決定著手進行「資產配置」，找了住家附近認識的房仲朋友一起研究這間公寓，經過了大約半年左右的追蹤，發現開價又比之前降低了一些，請仲介朋友去了解一下狀況，得知屋主有資金需求，便簽約請房仲去找屋主議價（PS.仲介有他們的專業議價技巧），最後議到還算不錯的價格（PS.每坪大約35萬元左右），連同仲介費用的總價還不到1000萬，決定出手買下，也實現88年售屋時對媽媽的承諾。

買房後「市值總額（股票和現金）」降了下來，當時還背負房貸500萬，提醒自己在股票市場得更加謹慎些，後來在股市操作還算不錯，身上的資金水位逐漸上升，也把所有房貸清償完畢。

第三次買房（因緣際會買下半間房、打造股息之外的固定收入）：

做生意我不會，曾有不少位朋友找我投資做生意我都敬謝不敏，自己對股票市場遠比一般人熟悉，所以手上的資金只鍾情於股市投資，105年5月離開兆豐證券開始自己的證券人生2.0，仍然在股市征戰，同年底的時候，一位好友打電話給我，說有一間離我住家不遠的中古公寓找我陪他去看～「總價1198萬、房屋權狀約25.5坪、格局三房二廳、四樓建築的三樓」，以我之前陪友人在士林看房的經驗，在台灣科學教育館、天文館、美崙公園附近的房子，開這樣的價位並不算貴，請他聯絡房仲約時間過去看。我們一起去看了之後，朋友覺得周邊環境不錯，還蠻適合他們一家四口，不過此屋有點「小問題」～它的土地持分有兩個地號，其中一個地號的土地持分是在國有財產署，另外，三位屋主中有一位是陸籍配偶。

和屋主他們簽約買賣時，商議約定先由三位原屋主從國有財產署買回土地，再一併過戶到朋友名下以完成交易，契約隨著時間一步步往下執行，後來代書和仲介表示，法令規定陸配取得土地需三年後才能買賣過戶……..等問題（PS.由於當時簽約所約定的期間是15個月，直到期限將近仍難以成案），加上此時朋友又收到之前參加抽籤排隊板橋浮洲合宜住宅的「候補通知」，在身上金額有限下，只能在合宜住宅新大樓和中古老公寓這兩間做一選擇，考慮後他決定購買新大樓，最後放棄了這間也非常適合他們的士林公寓。

因為看屋和簽約整個過程我都參與其中，好友確定不買後，房仲轉而找我，問我有沒有意願購買。

我評估一下身上的現金及請設計師好友（PS.之前曾幫我房子裝潢設計過2次，早已經變成好朋友）陪我再看一次，設計師看了之後也給了建議，認為這間房子旁邊就有大公園和醫院，地點相當好，原始建造和格局看起來也不錯，簡單量測後說室內空間大約有28坪多（PS.權狀約25.5坪），一般來說，老公寓扣掉樓梯間後，我們這間的室內坪數應該不到24坪，可是卻有28坪多（比房屋的權狀還多），接著跟我解釋像這種四十多年前蓋的公寓，有不少在當初蓋的時候「前、後陽台」可能沒計入權狀內，日後可以申請補登記，另外，在國有財產署的土地問題以後再買回即可，如果現在手上的現金足夠的話，是可以考慮把這間買下來，使用權完全沒有任何問題，只要重新設計規劃，應該可以裝潢整理得很OK，到時候可以自用，也可以考慮租出去增加一點固定收入。經過幾天思考後，決定請仲介跟屋主議價，最後也議到了一個還不錯的價格（PS.離朋友簽約當時已過了一年多，或許三位屋主也有點急著出售，加上還有超過2/3土地持份仍在國有財產署，最後議到算是不錯的成交價，不過每半年需付租金給國有財產署一次，一個月租金大約5600元左右，不過租金會隨著公告地價上漲而調升），在107年以500萬左右買下。

過戶完成後，輪到設計師好友上場，經過半年多的老屋翻新裝潢和施工，合計花費大約140萬左右（PS.包含客廳和三間臥室共四台變頻冷暖分離式冷氣、整套廚具、數位恆溫熱水器⋯⋯等，如果是找一般不認識的設計師裝潢設計，費用應該會衝到180萬以上，甚至可能超過200萬，真的相當感謝這位設計師好友的鼎力相助），後來到附近的稅捐處詢問房屋出租的稅率和租賃報稅相關事宜，接著順利出租並打造每個月的固定收入。

目前尚在國有財產署名下的土地，買回的金額預估應該會在500～600萬元間，在投資上若能保持穏健增值，計劃未來將它買回，成為真正完整的一間房。

PS.目前土地一年租金費用約5600*12 = 67200元

如果買回來每年需繳納的地價稅約15000元

兩者差額：67200 - 15000 = 52200元

年利率約：（52200 / 5000000）*100% =1.044%

目前這筆土地費用的「暫借利率」僅1.044%或是更低，而自己在股市投資每年的平均報酬率都可以超過1.044%，有時候更是1.044%的好幾倍，所以暫仍把錢投入股市增值，不過也不能太久才買回，畢竟土地的價格會逐年往上漲。

住家談都更（進行中）：

現在住的「家」已經是40多年的老屋，也是台北市政府劃定的都市更新區域，大約2年多前有地主談及「自主都更」，不過從我阿公那一代下來，已歷經兩代的繼承，另外還有好幾個鄰居像「上面第二位朋友（鄰居）」一樣賣掉房屋和土地，以致地主人數愈來愈多，也有些年長的長輩鄰居覺得住得好好的、意願不是很高⋯⋯等，「都更」原本就是一條漫漫長路，我們自主都更花了2年多時間，最後還是遇到不少瓶頸便卡關了，所幸，我們家這邊的地點算是相當不錯，目前有一家老牌知名建設公司進來跟我們談「合建」，把旁邊的住戶也一併納入，整合的土地面積更大、整塊基地也變得更完整，規劃起來應該也會比原來的自主都跟更加理想。

還好87年時有把土地順利買回來，因為都更的權益是以持有「土地」為主，如果當初沒有買回來（只有地上物房子）的話，未來都更成功恐怕也分不到電梯房了！

目前有些鄰居仍執著在「自主都更」，我們地主可以分到比「建商合建」更多的坪數，認為和建商合建未來分配到的價值會少很多，其實不論是「自主都更（地主需向銀行貸款找營建商蓋房）」還是與「建商合建（蓋房子費用全部由建商支付、地主不須出資金）」，如果無法整合成功就沒有所謂的未來價值！況且知名建商進來整合，一、他們可分得一定比例（一般行情大約在40%左右），在整體建材用料、設計、景觀⋯⋯等必定採用品質相對更優的品牌廠商及產品，因為這個直接關聯他們未來的獲利高低。二、我們原地主不必向銀行貸款，另有搬屋、租屋⋯⋯等補貼（自主都更的租金補貼則是羊毛出在羊身上）。三、知名建商算是銀行財團的相關企業，財力比較雄厚，會比我們自主都更自己找小型營建商進來蓋相對安心穩健。四、若能整合成功順利蓋好後，知名建商的房價應該也會比自主都更找的不知名營建商更高⋯⋯⋯等。

雖然才剛起步，相信建商一步步與住戶溝通過，仍執著在「自主都更」的鄰居會逐漸改變想法，讓「家」真正煥然一新。

我的「房」事⋯⋯，未完待續。