《方便閱讀，分成兩篇》淺談年輕人的「房」事困擾 2

 

 【 淺談年輕人的「房」事困擾 2 】

三、四十年前那個時代，我們上一代他們的薪水雖然不高，不過當時房子和土地不怎麼值錢，省吃儉用存錢存個幾年或是再加上利用標會來購置房產，好像並不會太難。然而這二、三十年來，大台北地區的房價漲幅相當大，最近幾年連中、南部的房價也是漲了不少上來，如今「買房」這件事，對一個不靠家裡幫忙而完全靠自己打拼的年輕人來說，真的是有點辛苦。

有許多的年輕朋友在雙北市努力打拼工作，把「買房」當成一個目標，由於剛起步階段的薪水並不高，常被每個月的租金和日常生活開銷壓得喘不過氣，不少人逐漸放棄了這個目標，甚至有些朋友變成月光族，實在有些可惜。

儘早培養「正確投資理財」的觀念，可以避免變成放棄夢想的月光族，我想！

試試「GOWIN投資模式」書中給年輕小資族四個初步簡單的理財規劃建議：

一、「記帳」：透過記帳，仔細分析各項支出的費用，分清楚什麼是「需要」的支出，什麼又是「想要」的花費，謹記該花則花、能省就省。ex.保險和名牌包：前者是「需要」，後者則是「想要」。

二、「儲蓄」：秉持貨比三家不吃虧的精神、省吃儉用、錙銖必較、努力儲蓄，先由小錢一步一步慢慢存起來，養成「先儲蓄、後花費」的習慣，時間久了便可累積到一定金額，再經由正確的投資把錢放大。

三、「保險」：屬於「需要」的支出，先以「保費低且保障高」的保險作為最高指導原則。例如，「定期險、意外險」為優先考量，以因應萬一本身突然發生「意外」時，仍然可以照顧到最想要照顧的家人，日後隨著經濟狀況轉佳再調整補足其他險種。

四、「投資」：分成「投資自己本身專業」和「長期投資股票」。「投資」這件事是愈早開始愈好，投資自己本職學能的專業，可以提高薪資、增加存款、累積資本；養成平日多多閱讀投資理財書籍，培養正確的投資觀念，透過不斷吸取投資理財相關知識，明瞭天下沒有白吃的午餐這個道理，才不會因為「貪心高報酬」而受騙上當，致使辛苦儲蓄下來的存款一夕縮水，按部就班善用努力存下來的錢，藉由長期投資股票增值，享受時間複利才是上策。

再來看看兩位小時候住（租）在士林的鄰居（小我十多歲、當年認識他們是小六、國二，至今已有30年），他們的「房」事故事：

第一位鄰居朋友屬於刻苦耐勞型，生性節儉，退伍後即進入職場工作，租屋十多年，十多年來搬了好幾次家（板橋、北投、中山、劍潭⋯⋯），都是以「租金便宜」作為優先考量，強迫妻小一起忍受空間較小、周邊環境較差、生活機能普通⋯⋯以存下更多錢（PS.夫妻感情很好，有買房共同目標，對此並不以為意），藉由考取專業證照為自己加薪、努力工作存錢之外，也拿一部份存款長期投資股票。

大約五年前（36歲時）在新北買房，房價大約800萬左右，跟銀行貸款金額300萬，不到房價的4成，每月還款金額也不到固定薪水的3成，加計家裡日常開銷、小孩教育費用，也沒有造成經濟方面的壓力。

後來父母贊助他一點，又還掉了一些貸款，聽他說他們那邊房價比五年前漲了不少，這位朋友應該再過幾年便能完全苦盡甘來還清貸款，是一個先苦後甘的範例。

另外一位鄰居朋友，住過的地方沒有上一位朋友來得多處，但「精彩」不少！

他們家從他很小的時候就租在士林，大多的時間都是以租屋為主（士林、蘆洲、社子），心中渴望未來擁有自己的窩，退伍後特別留意房價的資訊，在租屋過程中，曾以長輩的積蓄作為頭期款在蘆洲買了一間電梯房，但住了幾年後的住家有所增值，決定先獲利了結（賣掉），把原本的自住宅當成商品在交易（PS.同住的母親不是很支持這樣的做法，但朋友跟母親表示房價漲了許多，可以先賣掉等跌下來再買回來⋯⋯等，最後伯母還是同意了），再回到繼續租屋。

吃到甜頭之後，認為已做了很多房地產相關功課，又曾在北投、桃園投資買房賣房過，這兩次就沒什麼甜頭可言，好幾年前就一直租在社子，也時時留意從小居住的士林房價。

大約2年多前（43歲時），找到一間開價並沒有很高，也適合一家五口同住，離士林捷運站走路大概20分鐘左右（公車站牌三站）、權狀約34坪、三房兩廳兩衛一室的中古公寓，仲介公司的開價是1298萬，經過一番議價，最後以1100萬買到。

因為貸款成數較高（PS.想留一些錢在手上投資股票），所以在裝潢上採取比較簡單的方式，基本格局不動，但水電、地磚、大門和衛浴更新、再加上簡單的天花板和油漆⋯⋯，也花了一筆錢。

去年底社區有部分鄰居對自主都更感興趣，這位朋友更是樂意都更，改變了之前投機買賣的心態，決定全力往都更方向前進、努力推動，如果未來幾年後能夠順利完成，價值至少增加一倍以上。

不過由於每月房貸還款金額超過夫妻薪水的4成以上，加上扶養小孩、日常生活開銷⋯⋯，在經濟負擔方面也產生不小的壓力。所以，把每月還款金額控制在固定收入的3成，在生活上比較不會造成過大的負擔。

也許有人覺得可以把房貸期限拉長到三十年，甚至四十年，或是利用寬限期⋯⋯等方法來降低每月還款金額，但還款期限拉長必須付出更多的利息、而寬限期過後，每月本息平均攤還款金額倍增，利息也增多，這樣真的有比較划算嗎？或許會有朋友認為，如果把每年通膨的因素考慮上去，其實所增加的利息應該也還好，但我個人可能比較LKK，在理財規劃方面也比較保守，並不建議這麼做，當然每個人的狀況不盡相同，如果在仔細考量後，認為貸款期拉長到三十年或利用寬限期的做法較為適合，也沒有什麼不可以。

對年輕朋友「雙北買房」的看法：

新聞中在雙北市買房要不吃不喝15年、20年，或是需要更多年的報導，似乎有點過度的危言聳聽，難道現在的年輕人只能設定買「大安區、30坪以上、新大樓（室內面積須扣掉大約3成左右的公設，真正可使用面積小了很多）」嗎？為什麼不能考慮雙北市其它房價較低區域的「中古公寓（公設比低、有的前後陽台還沒計入權狀內，真正可使用的面積大）」呢？

年輕人活動力佳，住公寓爬樓梯還可以當成運動練腳力，有什麼不好呢，更可以省下每個月的管理費（長年累積下來也是一筆不小的數字），我身邊有好多位比我年長且有錢的長輩朋友，從年輕到現在他們也都是住在公寓啊，如果很多長輩朋友都可以住公寓幾十年，為什麼年輕人非得選擇買（住）大樓呢。

就我和朋友看房和近幾年買房的經驗，我們以地點較熟悉、也較瞭解未來增值性的士林為例，權狀23～30坪的二到三房公寓（PS.基本上四樓五樓會比二樓三樓價格低一些），只要多花些時間看房多比較，1000萬元左右買得到，雙北市中比士林房價更低的其他區域，總價在1000萬以下的房子應該也不少。

不吃不喝多少年才能買得起雙北房產的這類報導，硬是要把年輕人教育成一定得買新電梯大樓居住才舒適，或是有許多所謂的「房產專家」，一再鼓勵慫恿存款相對不足的年輕人，要買就買電梯大樓、不要買中古公寓，這類的言論真是令人匪夷所思。

我覺得年輕朋友第一次買房，尤其在資金相對有限下，必須先瞭解：

一、「同樣的地點」：通常中古公寓每坪的單價會比電梯大樓便宜不少。

二、「同樣的權狀坪數」：室內可使用的空間，公寓比大廈（公設比高）多出許多。

在錢沒那麼足夠的前提下，只要地點不錯（ex.交通方便、生活機能佳、未來具增值性⋯⋯等），可以先以中古公寓（ex.若以居住寧靜度和增值性來說，選擇大馬路後面第一排的公寓會比正馬路的房子便宜、居住起來也會比正馬路的房子安靜許多，由於也是臨近大馬路，相對未來都更的機會也高）作為考量。

就我自己幾次的購屋經驗，屋況老舊反而更有機會議價到更低的價格，雖然得花上一筆不小的裝潢費用，卻可以把原本的老舊宅，重新設計成自己心中安全又舒適的小豪宅，加上雙北三、四十年以上的老公寓，未來「都市更新」的可能性又比其他縣市更高，也算是幫自己增加了一個未來資產倍增的機會，儘管都更並不是那麼容易。

年輕人辛苦打拼累積到一定存款後買房（第一次買房），未來可能還會有第二次的換屋，可以「先求有再求好、先由小再轉大、先公寓再電梯大樓、先新北再台北⋯⋯」，不必局限在第一次買房就得「一次到位」！

PS.「先求有再求好」，但儘可能不要離上班地點太遠，才不會每天在交通上浪費過多時間，相對會減少許多提升自我的時間；「先由小再轉大」，當然不能小到讓自己家人住的不舒服，坪數若太小時（ex.迷你型小套房），有些銀行貸款也會受限。

2018年3月時我曾寫了這篇《 年輕世代的四不一沒有 》文章 ～ 年輕朋友因低薪所致而「不敢結婚、不生小孩、不買房（買不起自住房）、不買車（買不了車）」、「沒有投資理財規劃或是長期投資股票（只著重在短線投機交易或是以小搏大的權證、期貨、選擇權⋯⋯等衍生性金融商品）」。

四年過去了，如果四年前你看過文章，而現在的資產並沒有比四年前增加甚至還縮水，就必須花點時間好好仔細想想問題出在哪裡？

「購屋」，須循序漸進；「投資」，則要儘早開始！越早「投資」可以放大時間複利效果，以前自己在穩健增值的「GOWIN投資模式」尚未成型時，靠著努力工作及不斷投資自己加強專業提升薪資，也讓自己的資產逐步增加，現在，「GOWIN投資模式」已彙整成書，想要買房的年輕小資族朋友更多了一本投資台股的參考書，可藉由投資台股讓資產穩健成長，再加上薪資隨著時間逐年增加，一步一步累積到頭期款、裝潢費⋯⋯等購屋基金，「買房，真的不會只是個遙不可及的夢想」！

一起加油！一步步踏實圓夢！